狭いワンルーム、3点ユニットは入居者募集が難しい？

単身用のマンションやアパートを紹介したときに、よく言われるのが「専有面積20㎡以下、3点ユニットの物件は客付けが難しいので買いません」ということ。

最近の若い人は贅沢になったようで、確かに新しいワンルームマンションは風呂・トイレがセパレートのものが大半を占めるようになりました。

僕が学生のころ(20年ほど前)住んでいた下宿は6畳一間、風呂、トイレ、炊事場共同で家賃は共益費込みで1万4000円でした。

その下宿のあった所を先日通ったら、ファミリータイプの賃貸マンションに建て替えられていました。

時代は変わったものです。

と、話は飛びましたが、狭いワンルームで3点ユニットって客付けが難しいので買わないほうが良いのでしょうか？

ただ、高利回り物件はどうしても、こういう物件になりがち。

高利回りのキャッシュフローを狙うのか、利回りが低くても部屋が広い物件を狙うのか、判断は難しいところです。

駅近で、ファミリータイプもしくは専有面積が広く風呂トイレセパレートで築浅で高利回りというのが買えれば良いんでしょうが、残念ながら世の中それほど甘くは無い。

もし、そういう物件があったとすれば何らかの「訳あり物件」であることが大半です。

実際、スペック的にも見た目にも申し分ないのに、妙に利回りが良い物件があり、色々調べると自殺物件で、売主からもらった資料には「○号室で自殺がありましたが、お坊さんを呼んで祈祷・除霊実施済みなので安心です」と書かれておりました。
祈祷・除霊実施済みだから安心って言われても・・

この物件は、こういうのを全然気にしない人が「高利回りだ、買いだ！」と買われましたが、反響は良かったのですが契約には苦労した物件でした。

何度も話がそれて申し訳ありません。
話を戻します。

狭くて3点ユニットのワンルームは買うべきか否か？

見分けるポイントがあります。

家賃表を取り寄せ、直近の入居者から敷金・礼金をきちんと取れているか？

を見ます。

例え5万円でも礼金が取れていて、なおかつきちんと埋まっている物件は部屋が狭くても、3点ユニットでも「買い」です。

周辺に競合物件があまり無く、部屋がぼろくても埋まると言うエリアは関西でも結構あります。
一般的に不人気エリアと言われているところは新築の供給が少なく、そういう物件が多いですね。

反対に、駅前できれいで、専有面積が広く、風呂トイレがセパレートなのは勿論、風呂場に液晶テレビがついているようなマンションでも購入しないほうが良い物件もあります。

敷礼ゼロ、フリーレント付きの物件なんかがそうです。
意外と一般的に「人気がある｣と言われているエリアにこういう物件が多いです。

新築供給が急増して広告費4～5ヶ月位は最低出さないと客付けできない物件も数多くあります。

そういうわけで、物件を買うときは部屋の広さや3点ユニットかセパレートかじゃなく「敷金・礼金が取れているか否か？」で投資判断をするのが正しい買い方です。

参考にしてください(-。-)y-~~~


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※外出で不在のことが多いので、必ず事前にアポイントを入れてください。出来れば2～3日前までにアポイントを入れていただければと思います。突然に来られても対応できない場合があります。

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融資を受けるのに最適な金融機関の選び方

不動産投資をする人の多くは銀行などの金融機関で融資を受けて物件を購入します。

銀行というのは預金者の立場で考えると、大きな差はありませんが融資を受ける時は条件等が全然違います。

街を歩けば、実に多くの金融機関があることに気づきます。

メガバンク、地方銀行、信用金庫、信用組合、政府系金融機関、ノンバンク・・

どこに融資を持ち込むのが一番良いのでしょうか？

実はこれが一番難しい。

物件の特徴や買う人の属性によって使える金融機関と最適な投資スキームはバラバラなのです。

そのための第一歩は自分がどの金融機関から融資を受けれる属性なのか？、その銀行はどういうロジックで融資を行うのか？を知ることが大切です。

銀行の融資ロジックは頻繁に変わります。
3ヶ月前はＯＫだったことが今はＮＧということは少なくありません。

孔子は「敵を知り 己を知れば 百戦危うからず」と言ったそうですが、「銀行の融資ロジックを知り、己の属性を知れば不動産投資は危うからず」です。

例えば、不動産投資の関心を持って本を何冊か読み、セミナーなんかに行った人は「平成築RCでキャッシュフローが出る物件」から物件探しをスタートする人が多いです。

メガバンクが普通のサラリーマンに法定耐用年数一杯の期間でフルローンを出していたころの投資スキームが未だに語られているのですね。
今はもう普通の人は無理です。

ただ、そういう物件を買うのが最適なのか？そもそも買えるのか？を考えて見ましょう。

まず、メガバンクがフルローン、あるいは90％融資はしているのか？
はい、やっています。
でも純資産が億単位である人限定です。

地銀は？
評価額の90％くらいの融資をしている銀行はいくつかあります。
でも、上場企業勤務で年収800万円以上とか、ハードルをかなり上げてきています。
関西だと兵庫と京都に在住の人が地元物件を買う場合、フルローンが出る場合があります。
ただ、実際は物件の評価が非常に厳しかったり、属性のハードルが高かったりで最終的にはある程度自己資金を入れなきゃダメなケースが大半ですが・・。

また、地銀は収益還元評価の計算が法定耐用年数ではなく、短めになっていたり、融資期間の上限を定めているケースが少なくありません。
（例えばRCだと40年－築年数とか）

そのため平成初期のRCだと20年くらいのローンになるのでCFが出ないことが多いのです。

いずれにせよ投入できる自己資金が1000万円前後の人は基本的に平成築RC造の一棟売マンションへの投資は無理と判断したほうが良いと思います。

そういう世の中になって様々な投資スキームが世に紹介されるようになりました。

今、一番旬なのは違法高利回りの鉄骨造を信金・信組またはノンバンクで融資を受けて購入し、キャッシュを貯めて行くという投資法です。

実際、昨日某ノンバンクで決済をしましたが、千客万来で会議室の確保の調整が大変でした。

いずれにせよ自分はどの金融機関でいくらまで融資を引けるのか？知らないと話は始まりません。

しかも銀行も窓口で相談するだけなら良いことしか言わないので、実際に物件と自分の属性データ（収入、資産明細など）を出して本気で申し込まないと本当のところは何も分からないのです。

当社は毎日、銀行員と融資の件で話をしています。
融資ロジックの変化もかなりリアルタイムで抑えています。

属性を聞けばどの金融機関を使ってどういう投資スキームを組むのが良いのかというアドバイスはいつでも出来るのでお気軽にご相談ください。
(-。-)y-~~~

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買い付けが複数入った場合、誰が購入できるのか？

先日、ものすごく頭に来る話がありました。
とある物件にお客様から買い付け申込が入り、銀行融資を進めておりました。

属性がとても高いお客様で融資のほうは、ほぼ間違いない方だったのですが・・
他業者に横取りされちゃいました。現金客だったようです。
(泣きたいです、マジで・・）

銀行の融資内諾があと2時間早く出たら購入出来ていたんですが・・
たった2時間の差で取られてしまいました。

本当に悔しいですし、何よりお客様にご迷惑をかけたのが申し訳ないです。

こういう話、結構多いです。
うちも何度も煮え湯を飲まされました。

こういうことが起こると、当てにしていた仲介手数料以上に痛いのはお客さんに迷惑をかけてしまうことです。

実際、横取りされて買えなかったお客さんが業を煮やして去って行かれた事も今まで何度もありました。

自分の物件じゃない、他人の物件を売っている仲介業者の悲しい定めですね。

皆さんの中にも買付を入れたのに買えなかったという経験をお持ちの方もおられると思います。

買付申込を一番最初に出したのに・・と言う方もおられるかもしれません。

物件の中には、何年も売りに出ていて全く売れる気配の無い物件もあれば、売りに出ると申込が殺到する物件もあります。

中には3日で10件以上の買付申込が入ったという物件も過去にはありました。

そういう物件、誰が買ったのでしょうか？

売主目線で見た場合、優先する順番は

1.一番高い価格で申込を入れた人
2.融資を使わない人(現金客）
3.その他、多分間違く取引が出来ると推測される人
4.買付申込が早い人

となっています。

結局はお金がある人が買えるということなんですね。
資本主義社会の厳しい現実ですね。

とは言うものの、それで終わりじゃ話は面白くはありません。

当社のお客さんには出来るだけ気に入った物件を購入して欲しいと思います。

そのために必要なことは、

1.買う、買わないの判断は出来るだけ早くする：

本気の投資家は平日でも仕事サボって物件を見に行きます。週末に見に行こうと思っている間に無くなってしまうことは良くある話です。

2.買おうと決めたら買付は早く出す：

「検討中」では誰も待ってくれません。融資審査を出す前に買付申込を出すべきです。

3.融資審査は1日でも早く！（重要！！）

買付を出してその段階で1番手だったら安心してしまう人が少なくありません。より高い金額、あるいは融資が間違いない人が横から入ってきたら簡単に飛ばされちゃいます。何棟も持っている投資家の中には常にかばんの中に融資に必要な書類（住民票、印鑑証明、過去3期分の源泉徴収表、過去3期分の確定申告控、所有物件の謄本やローン返済明細票など）のコピーを持ち歩いており、その日のうちに銀行に持ち込むという人も少なくありません。
人気物件はそれくらいのスピード感が無いと買えない事も多いのです。
というか、そこまでやったのに横取りされたのが今回の当社の事例です。

4.不動産屋に自分をアピール！（実はものすごく重要）

これを不動産屋の僕が書くのもいかがなものかと思いますが・・でも実は本音だったりします。
もし一つの物件に2人の人から買付申込が入ったら、どういう対応をしているのでしょうか？
順番関係なく「買える人」を優先してます（全ての不動産業者の本音）
初めて不動産屋に問い合わせをしたときに、初対面なのに、あるいはまだ会ったこと無いのに、仕事は何をしているのか？年収がいくらか？自己資金がいくらあるのか？など個人情報を根掘り葉掘り聞かれて嫌な思いをした人もおられると思います。
不動産を全て現金で買うと言う人は少数派で、多くの人は銀行融資を受けて購入します。
そのため、買いたくても買えないという事態が多発するのです。
不動産屋が年収などの個人情報を知りたがるのは、こういう事態を未然に防ぐためです・
不動産仲介業者は無事に引渡しが終わって初めて仲介手数料をもらえますので、引渡しできないとそれまでの業務が全て「タダ働き」になりますからね。
そのため、往々にして「買いたい人」かどうかよりも「買える人か」を見極めることに神経を使うのです。
上手な投資家はこちらから何も聞かなくてもさりげなく収入や資産状況を伝えながら「自分は買える人だよ」ということをアピールします。
反対に絶対に個人情報を教えたがらない人は買付を入れても飛ばされたり、中には内覧をしたいといっても理由をつけて断られたりすることもあります。
　
自分がどのくらい融資を受けれる属性かということは、当社でしたら直接色々お話させていただければだいたい判断が出来ます。
（他社はそうではないことも多いです。特に大手業者の担当は意外と何も知らないことも多いので要注意）
当社は大手が出来ない「個人投資家向けの融資アレンジ」が出来るから今までやってこれましたのです。

最近、物件価格が上昇傾向にあり、動きが早くなってきています。
皆さんに良い物件を入手していただけるよう努力しますので、良い物件が有れば迅速な反応をお願いします(-。-)y-~~~

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不動産屋はどこから物件情報を仕入れているのか？

不動産屋はどうやって物件情報を入手しているのでしょうか？
多くの方が疑問に持っていることと思います。
ただ、これは企業秘密の部分も多く、当社もあんまり公開したくは無い「物件開拓のノウハウ」はあります。
　
ただ、それじゃ面白くないので、少しだけ種明かしをします。

まず、かなりの割合を「レインズ｣から拾っています。

レインズとは不動産会社のみが見ることが出来る物件の売り出し情報のシステムです。
売主から売却の依頼を受けたが、自社で客付けが出来ない物件などを他社に売却してもらうために情報を登録します。

例えば、駅前で賃貸をメインにしている会社が、家主から売却を依頼されたとします。
賃貸会社は、収益物件のお客さんをあまり持っていませんので、情報をレインズに登録します。

そういうのを毎朝チェックして、その会社に資料を請求し、良さそうな物件なら現地調査をしてお客さんに案内します。

よく「レインズはゴミ捨て場で良い物件なんか無い」と思っている方がいますが、時折かなり美味しい物件が登録されます。
ただ、良い物件は足が早いですし、中にはあっという間に売れちゃう物件もあります。

次に、同業者からの持ち込みです。
多分、これが一番多いんじゃないでしょうか？

不動産屋は当社を含め良い情報を得るために、多くの時間を割いています。
定期的に取引業者を訪問したり、新規で飛び込みをしたり、業界の会合に積極的に出席したり・・
不動産屋は情報が勝負なので、より良い情報を得るための努力を惜しんではいけません。

一番欲しいのが、「売主から直接依頼されるやつ」です。
手数料、両手ですから。
最近、インターネット広告に掲載する物件数が増えてきたので、そういう話も少しずつ増えてきました。

あと、「なんでこんな物件(売れるわけないやろ！と言う物件）を載せているのか？」と聞かれますが、これはこれで情報収集目的では非常に大切なことなのです。

「任意売却などの情報は無いのですか？」と聞かれることも多いです。
はい、時々ありますよ。

でも不良債権絡みの案件は結構ややこしい。
だいたい、売主に契約金額とは別に「引越し代｣と称して500～1000万円くらい要求されます。
これが払える人には情報出しています。
出来ない人は不良債権絡みの案件にはあまり関わらないほうが・・結構ややこしいのも多いですし。
中どうなっているかわからないのも多いですし、賃貸契約書と実際に入居者が払っている家賃が全然違っていたりとか・・
あと、差押えが入っている物件は総じて空室多いですから融資がつきにくく、フルレバレッジ志向の方は難しいですし。

こんな感じで我々不動産会社は皆様により良い物件情報を提供すべく、連日走り回っております。

あれ？当たり前の話ばかりで「企業秘密」なんて無かったでしたよね。ま、ここから先は色々想像してください。(-。-)y-~~~

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違法物件を買うと与信を毀損する？出口が無い？？

　物件のご案内をしていると、次のような声を良く聞きます。

「検査済み証のある適法物件希望。違法を買うと与信が毀損するし、出口がありませんから・・」

　おそらくこう思っている方は多いかと思います。

　果たして本当にそうでしょうか？？

　東京にお住まいの方なら、こういう議論を無視しても全く問題にならないのでしょうが、関西で不動産投資をするには違法物件を無視できません。

　なぜなら大阪の中古流通物件の7～80％は違法物件だからです。

　ある銀行の支店長に聞いた話なのですが、10数年前は建築確認段階で1階を駐車場で申請(容積率に算入されない）し、実際は部屋や店舗にして利回りを上げるということが不動産投資の｢ノウハウ」として広く知られており、銀行も暗にこのやり方を奨励していたそうです。
　「ノウハウ」って恐ろしいですね。

　じゃあ、そのころ大量に建築された違法物件で現在売りに出されているものを買うとどうなるのか？です。

　まず「与信を毀損する」説です。
　僕が知る限り、違法物件を信用金庫で融資を受けて購入した人が、次に銀行に適法物件を持ち込んでも普通に融資を出しています。
　メガバンク、地銀等複数の金融機関のアパートローンの融資担当者にヒアリングしたところ、他の所有物件が適法か違法かなんていちいち調べないとのことでした。
　ただ、その物件を共同担保に入れる場合は鑑定に出しますので、資産価値に掛け目を入れるみたいです。

　銀行が重視するのは「保有金融資産」ですので、違法物件を避けるのではなく高利回りのやつをどんどん買って貯めるほうが、複数棟保有への近道だと私は思います。

　実際に短期間で資産を膨張させた関西の不動産投資家は皆さん、違法高利回り物件をポートフォリオに上手く取り入れています。

　次に「出口はあるのか？」です。
　もちろんあります。

　基本的に我々不動産屋や自社で買うのは｢違法高利回り」です。
「適法、築浅物件はサラリーマン投資家に売り、自分たちは違法高利回りを買う」のが収益物件を取り扱っている不動産業者の実態です。

　つまり、「どうしてみんな違法物件をこれほど忌み嫌うんだろう？こっちのほうが儲かるのに・・」と疑問に思いながら、我々は日々仕事をしております。

　これも大阪不動産投資ゲーム界（？）の知られざる裏事情なんですね。(-。-)y-~~~