不動産投資でキャッシュフローを狙うにはどういう物件を買うべきか？

不動産投資においてキャッシュフローを重点的に考えるなら、大都市、駅近、築浅、部屋広いといった一般的に好まれる条件のどれかを犠牲にする必要があります。

少々条件が悪くてもきちんと客付けできるか？(客が入っているか？では無い！）を自分で判断し、決断を下す必要が出てきます。

ただ、不動産投資をやろうという方は、大企業に勤めていたり、世間一般の方より収入が多かったり、社会的地位が高い方が多いです。
そのため自分の常識で判断すれば、そういう物件は買えません。

だって「駅から遠く、築古で、部屋が狭い｣物件には自分で住もうとは思わないですから。

ただ、キャッシュフローを考えると「自分じゃ住まないけど、こうすれば客付けできるよね」という物件を買う必要が出てきます。

一般的にキャッシュフローを狙える物件は次のようなものです。

●地方都市にある：

地方都市は人口が減るから怖いという先入観をお持ちの方が多いですが、大切なのは統計などに出てくる人口推移ではなく、需給バランスです。
人口が増えている、誰もが住みたいエリアはそれ以上に供給が多いケースが多いです。
「敷礼ゼロ＋1ヶ月レントフリー＋広告費3ヶ月」が当たり前のエリアは大都市のど真ん中の物件であることが多く、地方では逆にあまりありません。
人口が減少しているような街では新築の供給も少ないので、意外と需給バランスは堅調などです。

●駅から遠い：

駅から遠い物件は駅前の物件に比べ割安なケースが多く、キャッシュフローを狙うには一番です。
駅から遠いと客付けが難しいと言われますが、車通勤の人ならあまり関係がありません。むしろ駐車場が安いので駅から遠いほうが好まれたりします。

●築古物件

昭和築の物件になると人気が落ちますので、割安感が出て利回りの良いものを狙えます。
客付けのときはきれいに管理されていれば築年数はあまり関係ありません。
ただ、注意することは修繕費が必要になる物件も多いことと、ローン期間も短くなるので、キャッシュフローがきちんと取れるかを良く計算することが必要です。

●部屋が狭い、3点ユニット

なぜか3点ユニット、嫌われますね。他の不動産セミナーで言っていたり、書籍に3点ユニットは避けろなんて書いてあるものも多いですしね。
でも、現実は「家賃とのバランス」だけです。
狭くても3点ユニットでも割安感があれば客はつきますので、あまり気にしなくても良いと思います。

●違法物件

大阪市内の平成10年以前に建てられた賃貸マンションの大半は違法物件といっても過言ではありません。
違法というと怖がる方もいますが、ようするに1階を駐車場で建築確認を取り、実際は部屋や店舗にしているというだけで怖くも何ともありません。

違法＝融資がつかないというのが常識ですから割安で売りに出ます。

確かに銀行は融資をしませんが、信用金庫、信用組合、ノンバンクが融資を出すので、キャッシュフローを狙うにはお勧めです。
金利は4％前後、ノンバンクだと共同担保を要求されます。

信用金庫や信用組合はエリアが狭いので、地元の物件しか買えません。

ノンバンクは共同担保余力次第で遠方のものもＯＫです。
ただし、あまり地方都市の物件はやりませんので、京阪神間の違法を狙うときに使います。

「与信毀損につながるのでは？」と心配される方が多いですが、その物件を共同担保に入れる場合以外はそこまで調べませんので、違法物件でキャッシュを貯めて、合法物件を狙うというスキームもお勧めです。

利回りがよければみんな買いますから出口も問題なしです。

●不人気地区

例えば｢大阪に転勤になったらどこに住むか？どこに住みたくないか？」と周りの人に聞いてみてください。
｢ここに住みたい」というエリアは割高で利回りが低く、供給過剰で客付けに苦労するエリアです。
大阪で言えば、大阪市内、北摂、阪神間です。

｢ここには絶対にすまない！」という答えが多かったエリアは供給も少なく賃貸需要は底堅いケースが多いです。
大阪で言えば南河内、泉州方面です。

人気エリアは供給が多く、価格も高いのでキャッシュフローが取れない物件が多いです。
反対にあまり人気の無いエリアは堅実にキャッシュフローが取れる物件が多く、投資にはお勧めです。

ちなみに、私は不人気地区といわれる南河内で生まれ育ち、現在もそこに住んでいます。
時々「大和川の南側はガラ悪いし嫌だ、絶対買いたく無い！」とか言われますが、その度に内心ムカッとしてますので僕の前では言わないでください！(笑)

ちなみに別にガラは悪くありません(笑)

高収益物件を買うには他の人と違う視点で見ないと絶対に買えません。
不動産投資はあくまで投資であり自分が住むわけではありません。

実需(マイホームなど）を買うときとは違う視点で物件選択を行ってください。

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